Panneau Solaire : Augmentez la valeur de votre maison
Réaliser des travaux pour alléger sa facture énergétique est un excellent investissement pour gagner en confort, et faire augmenter la valeur de votre bien.
Mais l’installation de panneaux solaires fait-elle partie de ces travaux ?
Dans ce guide, je vais vous montrer si oui ou non le solaire permet de réaliser une plus-value lors de la revente de votre maison.
Vous verrez également :
- Quels arguments mettre en avant pendant la visite pour faire mouche ;
- Quelles informations doivent être communiquées à l’acquéreur ;
- Les démarches pour acheter ou vendre une maison équipée de panneaux ;
- Et bien plus !
Les panneaux solaires augmentent-ils la valeur d’une maison ?
Aux Etats-Unis, plusieurs études ont déjà montré le lien entre l’installation de panneaux solaires, et la réalisation d’une plus-value lors de la vente de la maison.
Selon une première enquête de 2015, les maisons équipées de panneaux solaires permettent systématiquement de réaliser une plus-value à la vente.
Même si cette plus-value varie sensiblement d’un État à un autre, elle est en moyenne équivalente au prix d’achat des panneaux solaires.
Ainsi, une installation de 3.6 kWc coûtait en 2015 environ 15 000 $. La plus-value à la vente est donc de 15 000 $.
Pas mal non ?
Une autre étude de 2019 confirme les résultats que nous venons de voir.
Elle souligne également que la plus-value varie d’un État à l’autre, en fonction du prix moyen d’une installation solaire dans celui-ci.
Et en France ?
La bonne nouvelle, c’est que les modules photovoltaïques font aussi augmenter la valeur de votre maison sous certaines conditions.
Pour en savoir plus, il faut nous intéresser à la valeur verte d’un bien.
Qu’est-ce que la valeur verte d’une maison ?
Valeur verte : définition
Selon les Notaires de France, la valeur verte définit :
“ […] l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs ”
En d’autres termes, il s’agit de la plus-value que vous réalisez grâce aux travaux d’amélioration des performances énergétiques de votre maison.
Comment faire pour mesurer la performance énergétique ?
On utilise pour cela le Diagnostic de performance énergétique, aussi abrégé DPE.
Obligatoire pour la vente ou la location d’un bien depuis 2006, le DPE mesure :
- La consommation en énergie d’un logement ;
- Ainsi que son taux d’émission de CO2.
Pour les calculer, l’ADEME a mis en place une méthode complexe dont je vous passe les détails.
De toute façon, c’est un cabinet spécialisé qui se chargera de réaliser le DPE pour vous.
Retenez simplement que la performance énergétique est mesurée grâce à un système d’étiquettes allant de A (pour les biens les plus performants) à G (pour les biens les plus énergivores et polluants).
Bref, tous les travaux qui permettent de faire baisser la consommation énergétique d’un bien permettent d’améliorer le DPE, et donc de faire augmenter sa valeur verte.
Traditionnellement, on retient trois grands types de travaux :
- Les travaux d’amélioration de l’isolation : isolation des combles, changement des huisseries, etc.
- Les travaux d’amélioration de la ventilation : VMC double flux ;
- Ou le remplacement du système du chauffe-eau sanitaire (CES) : chaudière à condensation.
A première vue, les panneaux photovoltaïques n’améliorent pas le DPE, puisqu’ils ne font pas baisser à proprement parler la consommation d’électricité de votre bien.
Mais c’est seulement à première vue.
Car il existe un cas où les panneaux solaires sont pris en compte dans le calcul du DPE : l’autoconsommation.
Panneau solaire en autoconsommation et Diagnostic de performance énergétique
Aujourd’hui en France, la majorité des nouveaux projets solaires sont en autoconsommation avec vente du surplus.
En quoi ça consiste ?
Vos panneaux photovoltaïques produisent de l’électricité qui alimentent directement votre maison.
S’ils produisent plus d’électricité que votre maison n’en consomme, il y a un surplus.
Ce surplus est revendu à EDF OA.
Autrement dit, en autoconsommation :
- Une partie de l’électricité que vous produisez sert à couvrir votre consommation ;
- Et une autre (le surplus) est simplement revendue.
Vous suivez ?
Bon, maintenant souvenez-vous : je vous disais que le DPE est calculé selon une méthode complexe.
Cette méthode stipule que toute l’énergie “produite à demeure” et autoconsommée est prise en compte dans le calcul du DPE.
A l’inverse, la vente du surplus n’est pas prise en compte dans le calcul du DPE, puisqu’elle ne sert pas directement à alimenter votre chauffage ou votre chauffe-eau électriques.
Traduction ? Plus vous autoconsommez de l’électricité pour chauffer votre logement ou votre eau chaude sanitaire, plus vous améliorez votre DPE.
Et plus la valeur verte de votre maison augmente !
Bon à savoir : pour calculer le DPE, l’électricité autoconsommée est prise en compte uniquement si votre système de chauffage et/ou de CES fonctionne à l’électricité.
L’impact de la valeur verte sur la valeur de votre maison
Récapitulons : nous avons vu que les panneaux solaires permettent d’améliorer le DPE de votre maison.
De ce fait, ils contribuent donc à faire augmenter sa valeur verte.
Voyons à présent quel est l’impact de la valeur verte de votre maison sur le prix de vente.
En fait, c’est un peu comme si prix de vente = valeur immobilière* + valeur verte
*La valeur immobilière, c’est la valeur déterminée par tous les facteurs autres que la performance énergétique (emplacement, surface, qualité du bâti, etc.).
Si le DPE est mauvais, alors la valeur verte vaut 0, voire fait baisser le prix de vente.
En plus, aux yeux des acquéreurs, une maison avec une étiquette D ou plus fait difficilement le poids face aux nouvelles constructions qui respectent la réglementation thermique 2020 (RE 2020).
Pour étudier cet impact de manière rigoureuse, le Conseil supérieur du notariat mène l’enquête tous les ans, et dévoile ses conclusions.
Le constat est sans appel : sur toutes les transactions observées en 2019, les maisons avec un bon DPE (étiquettes A et B) se vendent plus cher que les maisons avec un mauvais DPE (étiquette D).
En Bretagne par exemple, les maisons anciennes avec un diagnostic A ou B se vendent en moyenne 12 % plus cher que les maisons avec une étiquette D.
Toujours en Bretagne, les maisons avec une étiquette F ou G se vendent près de 13 % moins cher que des maisons avec une étiquette D !
Conclusion
Vous l’avez compris, tous les travaux qui améliorent le DPE de votre maison font augmenter sa “valeur verte”, et finalement le prix de vente de votre maison.
Les panneaux solaires en autoconsommation ont un impact positif sur le DPE et vous permettent donc de faire augmenter le prix de vente de votre maison.
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Une installation solaire rend votre maison plus attractive à la vente
C’est la conclusion de l’enquête que nous avions menée en 2019 auprès d’agents immobiliers en France.
Selon eux, un des gros avantages lorsqu’une maison est équipée de panneaux solaires, c’est que les acheteurs y sont très sensibles.
Il faut dire qu’avec la flambée de la facture énergétique des ménages, tous les équipements qui permettent d’alléger ce poids sont particulièrement bien vus !
Ainsi, notre enquête révélait plusieurs faits intéressants.
① Pas de négociation du prix du bien :
Selon les agents immobiliers que nous avons interrogés, si une maison est équipée de panneaux solaires, alors les acheteurs ne négocient jamais le prix demandé.
Autrement dit, votre prix net vendeur est le prix auquel vous vendez effectivement votre maison.
C’est un argument de taille quand on sait que 49 % des acquéreurs français ont négocié à la baisse le prix d’un bien en 2018, avec un recul sur le prix de vente de 6 % en moyenne.
Cela représente tout de même une perte de 21 000 € si votre prix net vendeur est de 350 000 € !
② Un dispositif toujours mis en valeur pendant les visites :
Nous avons vu que les acheteurs sont particulièrement sensibles aux dispositifs de production d’énergie verte.
C’est pourquoi les agents immobiliers mettent systématiquement en valeur les panneaux solaires lors des visites.
Selon leur expérience, c’est toujours un point fort de la visite d’un bien !
③ Vers le respect de la nouvelle réglementation thermique :
Le gouvernement a fait entrer en vigueur une nouvelle régulation pour la construction des bâtiments neufs.
Je vous en parlais un peu plus haut.
La RE 2020 de son nom, stipule entre autres que les nouvelles constructions devront avoir un bilan énergétique passif, voire positif.
Comprenez, ils devront produire au moins autant d’énergie qu’ils n’en consomment.
Les panneaux solaires sont donc tout indiqués pour permettre aux biens de respecter la RE 2020.
Et même pour les constructions passées, le respect de la nouvelle réglementation thermique est un argument de taille à la vente, car elle est gage d’une excellente performance énergétique.
Les avantages des panneaux solaires
Vous êtes vendeur ? Il est important d’être au courant des avantages qu’offrent les panneaux solaires pour les faire valoir lors des visites, ou lors de la phase de négociation.
Avantage #1 : Plus d’autonomie énergétique
Les acquéreurs sont de plus en plus à la recherche d’autonomie énergétique.
Les panneaux solaires répondent donc parfaitement à cette demande.
Une installation de panneaux photovoltaïques en autoconsommation avec vente du surplus permet de réaliser jusqu’à 50 % d’économies sur le montant de sa facture d’électricité, sans batterie.
Votre logement gagne donc en indépendance énergétique.
Concrètement, qu’est-ce que ça veut dire pour vous ?
Tout simplement que c’est un puissant levier pour vous aider à vendre votre maison.
Prenons l’exemple de la maison ci-dessous :
Sur cette maison, les panneaux solaires en autoconsommation alimentent le chauffage et l’eau chaude sanitaire.
Une installation thermique chauffe également l’eau de la piscine.
La maison produit sa propre énergie : elle est plus autonome.
Résultat : les visites s’enchaînent, et les potentiels acquéreurs sont particulièrement sensibles à la présence des panneaux solaires pour augmenter leur indépendance énergétique.
En plus, il se trouve que cette maison est énergivore. Consommer moins est donc un argument encore plus attractif !
Avantage #2 : une installation solaire clé-en-main
Dès la signature, l’acquéreur profite immédiatement des bienfaits de votre installation solaire.
Il fait directement des économies sur sa facture d’électricité, et revend son surplus.
En plus, il n’aura pas à chercher un installateur RGE parmi les quelques 2 000 professionnels certifiés répertoriés en France.
Il n’aura pas non plus à comparer les offres et devis.
Enfin, comme vous avez déjà fait toutes les démarches administratives pour le raccordement, il n’y aura presque aucune démarche à effectuer.
Il n’y a qu’à déballer les cartons, et profiter de son électricité verte !
Bref, ce sera un véritable gain de temps et d’énergie pour lui.
Avantage #3 : un argument pour emprunter auprès de votre banque
Grâce aux panneaux solaires, vous faites des économies et/ou générez un revenu.
Vous dégagez donc une capacité d’emprunt supplémentaire.
C’est un argument intéressant pour les banques, qui apprécient ce genre d’équipements.
Résultat : grâce aux panneaux solaires, certaines banques peuvent octroyer plus facilement un emprunt pour que l’acheteur finance son acquisition.
Avantage #4 : la maison éco-responsable séduit
Les différents agents immobiliers que nous avons interrogés sont formels sur ce point : les Français.es sont de plus en plus attirés par le caractère éco-responsable de leur foyer.
D’ailleurs, selon une étude d’Optimhome, « La performance énergétique et, plus généralement, les enjeux environnementaux sont toujours perçus comme de véritables enjeux immobiliers et ont une incidence sur les comportements d’achat ».
Même son de cloche au Royaume-Uni où une autre étude montre que les panneaux solaires améliorent très sensiblement l’attractivité d’une maison.
C’est même l’équipement le plus recherché pour 4 personnes sur 10.
La raison ? Nous sommes de plus en plus conscients des enjeux énergétiques de l’avenir.
Et la hausse durable des prix de l’électricité n’arrange rien.
Une maison photovoltaïque, c’est donc un moyen de répondre à ces problèmes.
Calculer les gains/économies pour l’acquéreur
Afin de montrer aux futurs acquéreurs une preuve tangible des économies réalisables grâce aux panneaux solaires, vous pouvez leur montrer l’étude de rentabilité obtenue lors de l’achat de votre installation.
Si vous êtes passé(e) ou allez passer au solaire avec nous, l’étude complète détaille les gains que l’acquéreur peut anticiper sur 30 ans.
Ainsi, vous connaissez avec exactitude les économies que vous allez réaliser en achetant votre maison.
Prenons l’exemple de monsieur Perret qui nous a demandé une étude de rentabilité avec son tableau d’amortissement.
Mettons que monsieur Perret ait acheté des panneaux solaires, et que sa situation soit la suivante :
| Caractéristiques de la maison | |
| Situation | Aix-en-Provence |
| Orientation toiture | Sud |
| Inclinaison | 30 ° |
| Surface disponible sur pan Sud | 80 m² |
| Etage(s) | Maison de plain-pied |
| Consommation électrique | 10 000 kWh par an |
| Montant de la facture | Environ 1 500 € |
| Habitant(s) | 2 adultes + 2 enfants |
| Surface habitable | 150 m² |
| Production eau chaude | Ballon électrique |
| Chauffage | Electrique |
| Cuisine | Four et plaques électriques |
| Electroménager | Equipement de base |
Au vu de ces caractéristiques, il a opté pour une installation solaire de 6 kWc en surimposition.
Voici un résumé des coûts et bénéfices de son installation solaire :
| Montant de l’investissement | 10 370 € |
| Prime à l’autoconsommation | 960 €* |
| Vente du surplus sur 20 ans | 6 844 € |
| Temps de retour sur investissement | 10 ans |
| Gains nets sur 30 ans | 31 620 € |
*Il s'agit des tarifs et primes officiels mis à jour régulièrement par la CRE (Commission de Régulation de l'énergie). Ces montants sont applicables aux projets photovoltaïques dont la demande complète de raccordement a été faite entre le 1er novembre 2024 et le 31 janvier 2025.
Pour estimer la valeur ajoutée de son installation solaire, monsieur Perret n’a plus qu’à se reporter à la ligne de l’année où il vend sa maison.
Il trouvera alors le montant restant des économies que pourront réaliser les futurs acquéreurs à partir de cette date !
Par exemple, que se passe-t-il si monsieur Perret vend son installation au bout de 15 ans ?
Ses panneaux photovoltaïques :
- Lui rapportent 20 604 €. Il a donc plus qu’amorti son investissement initial ;
- Pourront encore produire un gain net pour l’acheteur de (31 620 – 20 604 =) 11 016 €.
Tout le monde sort gagnant :
- Notre particulier puisqu’il a amorti son investissement;
- Le futur acquéreur, car la « maison solaire » génère des bénéfices immédiatement.
Les autres points à communiquer à l’acheteur
Les panneaux solaires sont un vrai argument de vente.
Mais encore faut-il communiquer les preuves qui vont faire mouche, et être totalement transparent(e).
Montrez vos économies, factures à l’appui
Une image vaut mieux qu’un long discours !
Pour montrer à votre futur acquéreur les économies que vous réalisez effectivement grâce à vos panneaux solaires, sortez vos factures d’électricité avant et après installation.
Cela permettra à l’acheteur d’avoir une preuve tangible de ce que l’étude de rentabilité avance.
De plus, chez Otovo (précédemment In Sun We Trust), nous sommes très prudents dans nos calculs de production.
Les économies que l’on vous annonce sont donc souvent en-deçà de la réalité.
Bref, lors de la visite, munissez-vous donc de vos factures d’électricité !
Soyez transparent sur la durée de vie du matériel
① Durée de vie des panneaux solaires :
Les panneaux solaires ont une durée de vie estimée à 40 ans.
Il y a donc des chances que votre futur acquéreur ait encore de belles années de production devant lui avant que les panneaux ne montrent leurs premiers signes de fatigue.
De plus, les panneaux photovoltaïques sont aujourd’hui garantis entre 15 et 30 ans.
N’oubliez donc pas de préciser à l’acquéreur s’ils sont toujours sous garantie au moment de la vente, facture à l’appui !
② Durée de vie de l’onduleur :
L’onduleur est le deuxième composant principal d’une installation solaire.
En fonction du type d’onduleur, la durée de vie n’est pas la même.
Un onduleur de chaîne a une durée de vie entre 8 et 12 ans environ, quand un micro-onduleur a une durée de vie de 20 ans (50 selon certains constructeurs).
Bref, il est important que l’acheteur soit au courant des éventuels frais qu’il devra engager pour renouveler certains équipements qui arriveraient en bout de course.
Mettez toujours en relation ces frais avec les gains que l’acheteur obtiendra.
Mettez en avant la qualité du matériel
Chez Otovo, nous ne proposons que des marques de panneaux solaires et d’onduleurs premiums.
L’acquéreur n’est peut-être pas familier avec celles-ci, mais n’hésitez pas à les mettre en avant.
Montrez les références comme le classement de Bloomberg ou transmettez la documentation que vous avez reçue lors de l’achat.
Si l’acheteur est curieux, il se renseignera et verra qu’il s’agit d’un matériel fiable qui ne tombera pas en panne le lendemain de la signature du compromis !
Vente/achat d’une maison équipée : les étapes
Ça y est, vous avez pris la décision de vendre votre maison équipée de panneaux solaires.
Vos acheteurs n’ont même pas essayé de négocier lorsqu’ils ont compris la valeur ajoutée que représente votre centrale photovoltaïque !
Reste maintenant à réaliser quelques démarches administratives.
Mais vous verrez, ce n’est pas sorcier.
① L’acheteur et vous-même devez remplir un avenant de cession de contrat (disponible en ligne) auprès d’EDF OA.
Pas de panique. Derrière ce nom barbare se cache juste un document qui certifie que vous cédez la propriété de votre installation à l’acheteur.
Attention : en tant que vendeur, la signature d’un avenant au contrat est primordiale. Le résilier purement et simplement ne permettra pas à l’acheteur de profiter de la vente du surplus !
② Le jour de la vente, vous effectuez le relevé du compteur d’électricité avec l’acheteur.
C’est important de bien le faire, car EDF OA vérifiera la concordance de votre relevé avec celui d’ENEDIS.
③ Vous devez ensuite informer ENEDIS du changement de propriétaire.
Il faut que le nom du nouveau titulaire soit le même que pour EDF OA, sinon le futur acheteur ne peut pas bénéficier de la vente du surplus. Ce serait dommage.
④ Vous pouvez ensuite envoyer les avenants à EDF OA
⑤ Enfin, EDF OA vérifie la concordance des relevés effectués et vous envoie la facture pour solder votre compte.
Et voilà, en quelques étapes, vous avez vendu votre maison équipée de panneaux solaires.
Conclusion
Installer des panneaux solaires sur le toit de votre maison est un investissement rentable.
D’abord parce que cela vous permet de réaliser des économies sur votre facture d’électricité, et de vous protéger contre la hausse régulière des prix de l’électricité.
C’est aussi un investissement qui fait augmenter la valeur de votre maison et la rend plus attractive lorsque vous souhaitez la vendre.
Grâce à la plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre maison, vous rentabilisez davantage votre installation photovoltaïque !
FAQ
Les panneaux solaires augmentent-ils la valeur d’une maison ?
Oui. les panneaux solaires en autoconsommation permettent de faire augmenter la valeur verte d’une maison car ils améliorent sa performance énergétique calculée par le DPE.
Qu’est-ce que la valeur verte d’une maison ?
Il s’agit de la plus-value engendrée par une meilleure performance énergétique et/ou environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs.
Les panneaux solaires rendent-ils votre maison plus attractive ?
Oui. Nous avions mené l’enquête en 2019 auprès d’agents immobiliers, et tous étaient unanimes. Les panneaux solaires permettent de vendre au prix net vendeur, sans négociation. De plus, ils sont toujours mis en valeur pendant la visite d’un bien. Enfin, les panneaux solaires rendent une maison très attractive car ils améliorent son DPE, ce qui permet de répondre en partie à la nouvelle réglementation énergétique (RE 2020).