Panneau Solaire En Copropriété | Guide D'Installation (2024)

Vous souhaitez installer des panneaux solaires dans votre copropriété ? Alors vous allez apprécier ce guide !

Après sa lecture, vous comprendrez mieux :

• Le fonctionnement d’une copropriété ;
• Les démarches pour installer des panneaux solaires en copropriété ;
• Les aides disponibles.

C’est parti !

Les acteurs de la copropriété

L’installation de panneaux solaires dans une maison individuelle requiert la consultation de peu de tierces personnes.

En effet, dans la majorité des cas, le propriétaire de la maison est le seul décisionnaire. Il peut donc utiliser son toit comme il le souhaite et faire installer des panneaux solaires à ses frais.

Exception faite des habitations horizontales dans le périmètre d’une Association Syndicale Libre (ASL).

Cependant, en copropriété, le toit n’est jamais la propriété d’une seule et même personne.

Dans un immeuble, les prises de décisions font l’objet d’un effort collectif et réglementé.

C’est la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le régime de la copropriété, ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires.

La copropriété est définie comme un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont la propriété est répartie entre au moins deux personnes, que l’on appelle copropriétaires.

Chacun d’eux possède une partie privative, un logement, et une quote-part des parties communes.

La copropriété est représentée par un syndic de copropriété qui doit s’assurer du bon fonctionnement de l’immeuble. Pour cela, il est accompagné de plusieurs organes très importants :

• Le syndicat des copropriétaires est l’organe décisionnaire de la copropriété. Il est composé de tous les copropriétaires de l’immeuble. Ceux-ci se réunissent au moins une fois par an lors d’une assemblée générale et votent des résolutions affectant les parties communes de la copropriété. Chaque copropriétaire détient un nombre de voix et une part de cotisation aux charges de copropriété basés sur sa quote-part des parties communes ;
• Le conseil syndical joue un rôle d’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. Il est composé de copropriétaires élus en l’assemblée générale. Ces derniers assistent le syndic dans ses missions et contrôlent sa gestion pour le compte des copropriétaires. Le conseil syndical est présidé par un président du conseil syndical élu parmi tous les conseillers syndicaux ;
• Le syndic de copropriété est l’organe exécutif de la copropriété. Il peut prendre la forme d’une personne physique ou morale mandatée par le syndicat de copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les missions du syndic de copropriété sont variées : administration des parties communes, tenue et convocation des assemblées générales, collecte des charges de copropriété, recouvrement des impayés, paiement des factures aux prestataires de la copropriété, etc.

Conformément à la loi de 1965, le syndic existe sous plusieurs formes :

• Le syndic professionnel : C’est la forme la plus répandue de syndic. Ici, il s’agit d’une personne morale extérieure à la copropriété et engagée par le syndicat des copropriétaires le temps d’un mandat. Les missions du syndic de copropriété sont sous la responsabilité d’un gestionnaire professionnel. Cependant, ce mode de gestion implique de payer des honoraires, parfois assez élevés. Le prix du syndic professionnel pèse lourd dans le budget d’une copropriété, et ce, sans compter les frais annexes qui sont facturés par les syndics professionnels dès lors qu’une prestation n’est pas incluse dans le contrat de base (tenue d’une assemblée générale après 18h par exemple ou convocation et tenue d’une assemblée générale extraordinaire).

Heureusement, il existe également deux autres modèles qui permettent réaliser de réelles économies pour les copropriétés :

• Le syndic coopératif : Les membres du conseil syndical exercent les missions du syndic et gèrent l’immeuble sans intermédiaire. Les conseillers syndicaux élisent, parmi eux, un président. Celui-ci obtient le titre de président-syndic. L’avantage du syndic coopératif est de pouvoir se répartir les rôles selon les affinités de chacun. Ainsi, souvent, en syndic coopératif, le conseil syndical s’organise en commission : finance, administratif, communication aux copropriétaires, etc.
• Le syndic bénévole : Ici, un copropriétaire est élu en qualité de syndic en assemblée générale. Le conseil syndical a pour rôle de l’assister dans sa tâche et de contrôler sa gestion, comme il le ferait pour un syndic professionnel.

Quand il s’agit de réaliser de réels changements dans la copropriété, comme par exemple un passage à l’énergie solaire, il est préférable de choisir un syndic en autogestion. Qui de mieux que les copropriétaires eux-mêmes pour gérer leur immeuble et s’assurer du bon avancement des différents projets de la copropriété ?

En effet, en copropriété, l’installation de panneaux solaires peut prendre la forme d’un projet collectif, c’est-à-dire un projet concernant l’immeuble dans sa globalité, ou, le projet personnel de quelques copropriétaires.

L’installation de panneaux solaires en copropriété est un projet personnel

L’installation de panneaux solaires ou d’une toiture en tuile solaire peut être le projet personnel d’un ou de plusieurs copropriétaires de l’immeuble qui font le choix de l’énergie solaire pour alimenter leurs logements respectifs.

Dans ce cas, la première étape est de se renseigner auprès de la mairie sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document fixe le projet d’aménagement de la commune. Il peut, par exemple, interdire la pose de panneaux solaires pour ne pas modifier l’aspect d’un bâtiment.

Dans ce cas, il sera impossible de mener à bien le projet.

Cependant, si rien n’interdit la pose de panneaux solaires, les copropriétaires concernés devront constituer un dossier pour obtenir une déclaration préalable de travaux.

Dans le cas où la puissance maximale délivrée par les panneaux est supérieure à 250 kW, c’est un permis de construire qu’il faudra obtenir.

Dans les deux cas, ces démarches se font auprès de la mairie où se trouve le logement.

La copropriété peut également se trouver à proximité d’un bâtiment classé historique.

Dans ce cas particulier, il sera nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’Association Nationale des Architectes des Bâtiments de France avant de lancer des travaux d’installation de panneaux solaires.

Une fois toutes les autorisations obtenues, il restera une dernière étape, et pas des moindres : obtenir l’aval du syndicat des copropriétaires.

En effet, même si les travaux seront à la charge des copropriétaires concernés et qu’ils seront les seuls bénéficiaires de l’énergie produite, l’installation de panneaux solaires affecte les parties communes.

Or, comme nous l’avons vu, celles-ci sont la propriété de tous les copropriétaires de l’immeuble. Il est donc obligatoire d’obtenir l’autorisation des autres copropriétaires avant de lancer les travaux.

C’est lors de l’assemblée générale que les copropriétaires souhaitant faire installer des panneaux solaires peuvent présenter le projet aux autres copropriétaires.

En amont de la tenue de la réunion, il est essentiel d’envoyer toutes les informations possibles concernant le prestataire et le plan détaillé des travaux au syndic de copropriété qui joindra ces documents à la convocation.

Le syndicat des copropriétaires vote ensuite à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Si la résolution ne remporte pas assez de votes, le projet ne pourra pas se réaliser.

A contrario, les copropriétaires concernés ont réussi à obtenir la majorité des voix, les travaux peuvent être lancés deux mois après l’assemblée générale.

En effet, durant cette période, toutes les décisions adoptées lors de l’assemblée générale sont contestables sous certaines conditions par les opposants à la résolution.

Une fois le délai passé, l’installation des panneaux solaires peut commencer. Le syndic de copropriété se charge de vérifier que les travaux n’apportent aucune nuisance aux autres copropriétaires mais ce sont les copropriétaires concernés qui devront faire le suivi des travaux.

De plus, seuls les bénéficiaires de l’énergie solaire produite par les panneaux solaires participent aux frais d’installation.

Pour ce type de projet, dont le but est d’alimenter certaines parties privatives, l’équipement de l’installation solaire doit être connecté au compteur spécifique de chaque logement.

L’installation de panneaux solaires en copropriété est un projet collectif

On parle de projet collectif quand l’installation des panneaux solaires concerne tous les copropriétaires et a également pour but d’alimenter les parties communes.

Dans ce cas, le projet de travaux est étudié lors d’une assemblée générale et c’est le syndic de copropriété qui est chargé du suivi du projet.

Celui-ci s’occupe de rassembler les autorisations de la mairie et de l’Association Nationale des Architectes des Bâtiments de France, le cas échéant.

Puis, lors de l’assemblée générale, il expose le projet de panneaux solaires au syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires s’accordent sur le type d’installation, le prestataire ainsi que le budget alloué.

Ils passent ensuite au vote. La résolution doit obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Si les travaux sont adoptés, ils sont financés grâce à un appel de fonds spécifique auquel participe chaque copropriétaire à hauteur de sa quote-part.

L’installation de panneaux solaires en copropriété comporte de nombreux avantages.

En effet, l’énergie solaire produite peut être utilisée pour alimenter l’immeuble de différentes manières.

Les copropriétaires peuvent, par exemple, choisir de répartir l’énergie solaire produite entre les différents logements selon la quote-part des parties communes de chacun.

Cela permet aux copropriétaires de faire baisser leur facture d’électricité et de devenir autosuffisants.

Pour cela, il suffit d’attacher l’installation au compteur commun. Dans ce cas, on parle d’un système d’autoconsommation collective.

L’énergie solaire peut également être utilisée pour alimenter les parties communes. La facture d’électricité des parties communes est à la charge du syndicat de copropriétaires.

En mettant en place un système d’autoconsommation totale ou partielle, les copropriétaires s’assurent d’une baisse des charges de copropriété sur le long terme.

Mais au-delà d’être un moyen de faire des économies, l’installation de panneaux solaires peut également être une source de revenus pour la copropriété.

Dans le cas où la production d’énergie est supérieure à la consommation d’énergie de la copropriété, il est possible pour le syndicat des copropriétaires de revendre le surplus à un tiers.

Les recettes ainsi obtenues peuvent être utilisées pour financer les charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires peut décider d’installer des panneaux solaires dans le seul but de rentabiliser la toiture de l’immeuble.

Dans ce cas, la copropriété procède à la mise en location de la toiture à un exploitant de son choix.

C’est celui-ci qui prendra en charge les frais d’installation des panneaux solaires et qui versera un loyer à la copropriété.

Les aides pour la copropriété

Pour rappel, le financement de la pose de panneaux solaires dépend des copropriétaires concernés.

S’il s’agit d’un projet concernant la copropriété, tous les copropriétaires participent grâce aux charges de copropriété.

Si le projet ne concerne que quelques copropriétaires, ils financent seuls les frais.

Faire le choix de l’installation de panneaux solaires, c’est miser sur l’énergie renouvelable et la transition énergétique.

C’est un enjeu important pour l’État qui a donc décidé de mettre en place de nombreuses aides à l’intention des copropriétés.

Voici les principaux dispositifs.

Tarif de rachat du surplus

Si les copropriétaires choisissent d’installer des panneaux solaires en autoconsommation, la copropriété produit sa propre électricité, directement consommée par l’immeuble ou certains copropriétaires si ce n’est pas un projet collectif.

Mais il arrive que l’immeuble consomme moins d’électricité que les panneaux solaires n’en produisent.

Dans ce cas, il y a production d’un surplus.

Ce surplus peut être vendu à EDF OA à un tarif subventionné par l’Etat.

Voici le montant du tarif d’achat du kWh par EDF OA :

Il s'agit des tarifs et primes officiels mis à jour régulièrement par la CRE (Commission de Régulation de l'énergie). Ces montants sont applicables aux projets photovoltaïques dont la demande complète de raccordement a été faite entre le 1er novembre 2024 et le 31 janvier 2025.

MaPrimeRénov’ Copropriétés

MaPrimeRénov’ Copropriétés permet de financer les travaux de rénovation énergétique dans les parties communes. Cependant, seulement certains immeubles sont éligibles à cette aide.

Tout d’abord, la copropriété doit être composée d’au moins 70% de résidences principales, c’est-à-dire de logements occupés au moins huit mois dans l’année.

De plus, les travaux prévus doivent apporter une amélioration de la performance énergétique d’au moins 35 % et être réalisés par un professionnel ayant le Label Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

La présence d’un maître d’ouvrage (AMO) sur le chantier est obligatoire. Cette personne, physique ou morale, est un expert qui a pour rôle de s’assurer du bon déroulement des travaux.

MaPrimeRénov’ Copropriétés est une aide qui s’adresse à un immeuble dans son intégralité. Elle est versée directement au syndicat des copropriétaires en une seule fois dans les quatre mois suivant la fin des travaux.

Le montant de MaPrimeRénov’ Copropriétés correspond à 25% de la quote-part des travaux, avec un plafond fixé à 15 000€ par logement. Le montant maximum est donc de 3 750€ par appartement.

L’assistance de maîtrise d’ouvrage étant obligatoire, la copropriété peut bénéficier d’une aide pour financer cette prestation. Le montant est fixé à 30% de la prestation avec un plafond fixé, cette fois-ci, à 180€ par logement.

L’Éco Prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)

Ce prêt a la particularité de s’adresser au syndicat des copropriétaires, dans le cas du prêt éco-PTZ collectif, ou aux copropriétaires de manière individuelle.

Comme pour MaPrimeRénov’, seuls les copropriétaires de résidences principales sont éligibles à ce dispositif. L’éco-PTZ permet de financer des travaux sur les parties communes d’un immeuble de plus de deux ans.

Il existe sept catégories de travaux qui sont éligibles à ce prêt.

Le montant de l’aide est calculé selon le nombre de travaux que la copropriété décide de réaliser.

Le versement de la subvention est ensuite effectué en une seule fois sur la base des devis détaillés des travaux envisagés ou en plusieurs fois sur la base des factures une fois les travaux réalisés.

Le prêt est ensuite remboursable sur une durée de quinze ans.

Le Coup de pouce d’économies d’énergie (CEE)

Le Coup de pouce CEE, ou Coup de pouce d’économies d’énergie, permet de financer certains travaux, notamment le remplacement d’un système de chauffage par une installation solaire thermique.

Cette prime peut être demandée jusqu’au 31 décembre 2021, date à laquelle les travaux devront également être achevés. Elle s’adresse uniquement aux immeubles dont au moins 75 % de la surface chauffée par la nouvelle installation sera destinée à l’habitation. Pour pouvoir bénéficier de cette aide, il est obligatoire d’avoir recours à un professionnel ayant le label Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

Le montant de la prime dépend de la nature des travaux et du revenu des ménages. Son avantage principal est qu’il est cumulable avec MaPrimeRénov’.

FAQ

Est-il possible d’installer des panneaux solaires en copropriété ?

Oui. Il existe plusieurs cas de figures : il peut s’agir d’un projet individuel ou porté par seulement quelques copropriétaires. Ce peut aussi être un projet collectif porté par l’ensemble de la copropriété. Dans les deux cas, l’installation des panneaux solaires doit être soumis à un vote et obtenir la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Est-il possible de louer la toiture de sa copropriété ?

C’est tout à fait possible. Cependant la décision doit être là aussi soumise au vote du syndicat des copropriétaires. Notez cependant que pour intéresser des investisseurs potentiels, la toiture de l’immeuble doit bénéficier d’une très grande surface exploitable, être orientée plein Sud, et ne présenter aucun ombrage.

Peut-on toucher des aides pour installer des panneaux solaires en copropriété ?

Oui. L’installation de panneaux solaires ouvre droit à de nombreuses aides de l’Etat. Parmi elle, le tarif de vente du surplus subventionné. D’un montant de 0,0765 €/ kWh pour les installation de plus de 9 kWc, il permet à la copropriété de valoriser le surplus de production. En plus de cette aide, la copropriété peut également prétendre à MaPrimeRénov’, à l’éco-prêt à taux zéro, ainsi qu’au Coup de pouce d’économies d’énergie (CEE).

Faut-il consulter un architecte des bâtiments de France (ABF) ?

Il est très probable que votre immeuble se trouve dans le périmètre des 500 mètres autour d’un monument historique. A ce titre, il est indispensable de consulter le PLU afin de connaître les conditions d’intégration des panneaux solaires, et si besoin obtenir l’autorisation de l’ABF avant de voter les travaux en assemblée générale des copropriétaires.